汇编: 龙子
回到 2020 年,大约在习近平决定打破中国房地产泡沫的时候,高盛当时估计这是一个提醒 世界上最大的单一资产类别(和泡沫)超过 62 万亿美元,大于美国股票和债券市场…
…中国公布了所谓的 “三条红线” 政策,旨在降低开发商的杠杆率,降低金融部门的风险,并作为习近平主席共同繁荣推动的一部分,让人们买得起房子,实际上意味着只有负债很少的公司(基本上没有人)被允许他们的债务最多增加 15%,并且由于大多数中国开发商属于 2 或 3 条红线类别,因此禁止他们增加债务(三个标准的完整细分如下所示),
这些措施对房地产公司施加了严格的债务和现金流量目标,扼杀了杠杆率最高的开发商的流动性,导致大量违约和建筑停工,引发抵押贷款抵制和全国范围内的销售暴跌。
结果是对中国房地产行业最大的冲击,它迅速打垮了大型房地产开发商恒大和众多资本不足的同行,让无数房地产亿万富翁陷入贫困(有人说这一直是习近平的计划),导致房价下滑并重创家庭中国中产阶级的消费,他们最大的资产——他们的房子——不再以每年两位数的速度升值,事实上,这是十年来的首次收缩。
快进到今天,就在中国以其“covid-zero”逆转的速度和规模震惊世界几周后,北京——在追求强大、慷慨的信贷资助的过程中,经济反弹似乎将释放全部力量该国的房地产泡沫,因为正如彭博社隔夜报道的那样,“中国正计划放宽对开发商借贷的限制,收回严厉的“三条红线”政策,该政策加剧了该国历史上最大的房地产危机之一。”
据 BBG 消息人士称,北京将允许“一些房地产公司通过放宽借款上限来增加杠杆率”,并推迟实现政策设定的债务目标的宽限期。 截止日期可以从最初的 6 月 30 日起至少延长六个月。
这种宽松可能标志着“这是中国房地产政策中最显着的转变,加上自去年 11 月以来出台的一系列措施,以提振这个遭受重创的行业,该行业约占全国经济的四分之一。” 事实上,在短短几周内,政府已经软化了对从芯片和煤炭进口到互联网平台业务等行业的立场,突显出北京重新关注经济增长的决心。
“这是最高监管机构发出的信号,旨在帮助恢复市场对房地产行业的信心,并在购房者、开发商和实体市场之间建立积极的反馈循环,” Creditsights Singapore LLC 高级信用分析师 Zerlina Zeng 说。
这一消息帮助推动中国房地产指数上涨 1.5%,比 10 月底创下的低点高出近 100%,当时中国资产在全球范围内因零恐惧和习近平对资产市场的打压升级而出现广泛清算。 由房地产公司主导的高收益美元债券的价格已达到 2022 年 1 月以来的平均每美元 75 美分的水平。
消息传出后,离岸人民币自 4 月以来首次突破 200 日移动均线。
这种政策逆转对中国的房地产市场和整体经济意味着什么? 好吧,根据彭博汇编的数据,考虑到自 2020 年以来信贷市场的准入基本关闭,开发商在 2022 年拖欠了 140 多只债券。 总体而言,根据发行金额,开发商拖欠了总计 500 亿美元的国内和全球债务。
所有这一切都将逆转。
然而与此同时,曾经是中国最大的开发商和房地产打击行动的典型代表的中国恒大集团在未能支付多笔债券后于 2021 年 12 月被列为违约者。 其他公司也纷纷效仿,包括佳兆业集团控股有限公司和融创中国控股有限公司。 违约摧毁了曾经是世界上最活跃、最赚钱的高收益债券市场。
与此同时,对进一步蔓延的担忧削弱了消费者信心,并激怒了长期以来认为政府会救助房地产巨头的全球投资者。 这场危机吓坏了买家,导致房屋销售量出现至少二十年来的最大跌幅,而房价则连续 15 个月下跌。
但现在,在经历了将近两年的房地产市场阵痛之后,北京正在突然和出乎意料地改变其立场。 根据新提案,中国将根据开发商达到的红线数量,放宽对开发商债务增长的限制。 据彭博社消息,满足所有三个门槛的公司将不再有借款上限,可以使用银行保函支付土地购买保证金。
可以肯定的是,有人公开反对中国的信贷打压:就在上个月,中国一家主要智库的负责人表示北京需要重新考虑他所说的错误的“三条红线”。
北京大学国家发展研究院院长姚洋在接受采访时说:“对这个行业实施如此严厉的政策是一个彻头彻尾的错误。” “我们有些公司的生意或多或少是健康的,但因为‘三条红线’,他们的生意成了问题。”
正如彭博社还指出的那样,政策逆转紧随一系列旨在振兴房地产行业的指令之后, 在该国某些地区,它占家庭资产的 70%。 最近的措施包括:
- 新建房价连续三个月下跌 首置业者房贷利率下调
- 全国房地产佣金上限以提振需求
- 允许私募股权基金为住宅物业开发筹集资金
- 承诺提供 2000 亿元人民币(290 亿美元)的专项贷款,以确保交付停滞的住房项目
- 11 月公布的 16 点计划从解决流动性危机到放宽对购房者的首付要求
官员们表示会提供进一步的支持。 中国住建部部长倪虹在接受新华社采访时承诺,将进一步采取“稳妥措施”应对开发商“资金链断裂”风险,引导行业走上“高质量发展道路” 2023.
各种宽松措施引发了房地产股和债券的大幅上涨,提振了对该行业的信心,因为碧桂园控股有限公司等一些实力较强的公司重新获得信贷和股票市场的准入以偿还债务并恢复建设。
尽管如此,全面的措施尚未阻止中国房地产行业的低迷,而 Covid 封锁以及最近病毒病例激增也减缓了中国房地产行业的低迷。 12 月新屋销量同比下降 31%。 包括 Griffin Chan 在内的花旗集团分析师预计 2023 年销售额将再下降 25%,因为复苏将受到供应减少的限制,买家的预期需要时间才能扭转。
最后,中国的逆转对世界其他地区意味着新的信贷浪潮即将释放,正如《经济参考报》最近的一篇报道所说, 中国发行的新信贷额今年可能再创历史新高, 而长期贷款的利率可能会进一步下降。 换句话说,随着北京最终结束其最新的紧缩政策并最终将释放历史上最大的信贷扩张,为中国社会融资总额的激增做好准备。
是的,这将是通货膨胀,这意味着中国——就像之前的普京一样——即将控制美国资本市场发生的事情,因为美联储最后能做的就是在中国即将进入信贷时停止加息——资助过载。
紫禁城
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