Welltower：揭露壳牌游戏 Exposing The Shell Game（纽约证券交易所代码：WELL）
Welltower Inc.（纽约证券交易所代码：WELL）是一家医疗保健房地产投资信托基金，市值 321 亿美元，是美国最大的老年住房设施所有者，投资了 1,568 处房产。
直到上个月，Welltower 最大的租户是中西部一家名为 ProMedica 的非营利性医疗系统，占该公司年度净营业收入 (NOI) 的 12%。 ProMedica 面临严重困境，并于 2022 年初开始违反债券契约，威胁到 Welltower 的投资。
鉴于其作为 Welltower 最大运营商的规模，Welltower 强调了 ProMedica 财务健康作为关键风险因素的重要性。
2022 年 11 月 7 日，Welltower 宣布了一项解决方案：它将 147 家专业护理机构的运营从 ProMedica 转移到与一家名为 Integra Health 的医疗保健运营商的新合资企业。这笔交易帮助 Welltower 的股票飙升了 9%。
Welltower 的首席执行官表示，Integra 提供了一个“资本充足的战略合作伙伴”，导致 Welltower 在新的合资企业下多支付了 4% 的现金租金，尽管情况不佳，但仍然领先。
尽管 Welltower 的管理层给予了高度评价，并声称自己是一位经验丰富的运营商，但 Integra 似乎几乎不存在。根据特拉华州公司记录，该实体于 6 个月前注册。其网站于同一天注册。
Integra 的首席执行官、29 岁的大卫·格夫纳 (David Gefner) 似乎根本没有专业护理领域的背景。 Integra 在 LinkedIn 上没有任何员工，除了 Gefner 外，他声称已经在这家成立 6 个月的实体工作了 11 个月。
ProMedica 一位资深员工告诉我们，Integra 没有运营经验，是在公司找不到真正的运营商后才进来的。 Welltower 的一位前高管告诉我们，他从未听说过 Gefner，并表示 Integra 需要“很多人”来管理与 Welltower 的交易。
危险信号表明，Welltower 的另一项不良交易是 2021 年与其陷入困境的第四大运营商 Genesis Healthcare 的重组，反映了最新的“奇迹”交易。
2021 年底，有证据表明，Welltower 悄悄将其 21 项陷入困境的 Genesis 资产出售给了 Gefner 的一家附属公司，再次将熟练的护理设施移交给了一位经验不足的运营商，并清理了账簿上的烂摊子。
我们发现了与该交易存在明显利益冲突的迹象。根据联系人数据库记录，格夫纳此前曾在拥有 Genesis 的投资公司工作。 Gefner 自己的私募股权公司曾一度与运营 Genesis 的公司的一家附属公司共用一间办公套房。 Welltower 或 Gefner 均未披露这些关系。
除了在 Integra 担任首席执行官外，格夫纳还是私募股权公司“Perigrove”的首席执行官，该公司曾声称已筹集 30 亿美元。我们没有发现 Gefner 或 Perigrove 的监管表格 ADV 或表格 D。我们还发现与经纪人/交易商没有关联，这表明 Perigrove 可能对其融资规模撒谎或非法融资。
Perigrove 在其网站上声称已经运行了 12 个先前的房地产项目。我们没有找到支持这一点的证据。房地产记录显示，所有这些都是由其他开发商牵头的。
Perigrove 在其网站上我们可以找到的声称项目中只有 1 个有记录的作用；试图推出价值 3000 万美元的加密代币，为曾被 Crain’s Business 称为 “城市最糟糕的非法酒店” 的房产筹集资金。代币发行看起来失败了。
Perigrove 的网站声称它在曼哈顿一座著名的办公楼内运营。我们访问后发现该公司在其声称的地址没有任何存在。
相反，我们在纽约市郊找到了 Perigrove 的办公室，在一个与汽车配件商店共享地址的露天购物中心。在大楼的前门上，Perigrove 的名字被拼错了，是 “Perigove”，贴着贴纸。
Welltower 的交易价格高于竞争对手，其价格/预估 NTM AFFO 为 22.7 倍，比同等评级同行的平均倍数高出 22%。它的股息收益率在同行中最低，表明市场将其视为安全资产。
尽管行业处于动荡之中，但 Welltower 的估值还是出现了：BDO 2022 年的一份报告称，50% 的长期/急性期家庭保健设施在过去 12 个月内违约。该报告对 100 名医疗保健首席财务官进行了调查，发现在 2021 年没有违约的人中，有四分之一担心他们会在 2022 年违约债券或贷款契约。
Welltower 在 2023 年之后还面临着更大的期限，在利率上升的环境下，2024 年和 2025 年的债务总额超过 37 亿美元。
与此同时，该公司一直在通过在市场上 (ATM) 发售稀释其股权，在过去两年中筹集了 45 亿美元的总净收益。它通过其最新的 ATM 在 5 个月内筹集了超过 4 亿美元，截至 2022 年 9 月 30 日，剩余容量为 25.7 亿美元。
总的来说，我们认为 Welltower 是一个定价过高的完美房地产投资信托基金，混淆了其不良资产，在它试图从投资者那里筹集资金时，对其投资组合和管理层的可信度提出了质疑。
初步披露：经过广泛研究，我们持有 Welltower, Inc.（纽约证券交易所代码：WELL）的空头头寸。本报告代表我们的意见，我们鼓励每一位读者进行自己的尽职调查。请参阅报告底部的完整免责声明。
欲了解更多信息，请从以下网址调查完整报告:-
https://hindenburgresearch.com/welltower/
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