您需要了解关于房地产的部分所有权 (Fractional Ownership) 的什么信息？

“部分所有权是一种投资方式，几个不相关的各方可以联手参与其中，并降低拥有高价值有形资产的风险。”

部分所有权的主要优点是什么？

所谓房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的排他性权利。所有权人有权在自己的房地产上设定用益物权和担保物权。按照所有权性质的不同，主要有国家所有房地产、集体所有房地产、公民个人所有房产和共有房产等。

汇编: 龙子 ✍️ 作者：老马

部分所有权制度为个人提供了一种更便宜的方式来获得一定比例的公寓、度假村、游艇和其他资产，这些资产对于一个人来说过于昂贵而无法购买。这非常适用于第二处房产或高端豪华房地产，您可以阅读有关其工作原理的信息这个链接在这里.

在投资其中任何一种之前，了解分时度假和部分所有权之间的区别很重要。对于前者，较大的公司将拥有房屋或别墅，并且仅将使用权出售给个人。但是，通过部分所有权，您实际上可以根据自己的能力购买飞机或游艇的一部分。

您还可以投资私人住宅俱乐部，这对于那些想在房地产上碰碰运气但没有足够财力的人来说是一个理想的选择。业主不仅可以从共享费用、维修和维护费用中受益，而且如果做得好，他们还将获得未来的转售价值、股权收益和被动收入流。

部分所有权如何运作？

部分所有权只不过是财产的自由所有权，由几个人平分，并通过公司股份直接持有。这里的房产列在 Bharat 的在线门户网站上，已经有租户。巴拉特的最低投资规模为每位投资者 25 万至最高 50 亿。

对于每个商业地产，部分所有权是通过特定目的载体 (SPV) 实现的。从每个投资者那里收集的资金将通过 SPV 在其中运营的信托公司或有限责任合伙企业 (LLP) 进行分配。所有权通过 SPV 转移给投资者/部分所有者。投资门户网站必须从 RERA 获得运营许可。

要根据 MCA 在 ROC 注册，投资者需要签署 SPV 协议。因此，每个投资者持有相同数量的股份，最终赋予他们一部分股权，以及使用该财产或从用作股息的租金流中获得收益的权利。受托人通过投资者控制管理信托账户、合法资产、第三方估值和公司治理，以简化流程。

部分所有权与 “分时” 有何不同？

简单来说，它是财产所有人与同意付款的人之间的合同，以确保他有权在一定时期内使用该财产，但需支付预付费用并可以转售。因此，此人成为时间的所有者，他将不会对财产的所有权或实物财产的所有权提出任何要求。

它与 REIT 有何不同？

部分所有权允许您分散投资不同地区的多个房产。另一方面，房地产投资信托基金代表一个投资组合，其中包含固定数量的财产。

部分所有权允许更大的流动性，投资者可以在锁定期的任何时候自由出售他们的股票。 REIT 不能由投资者选择转让或出售。

部分所有权可以位于正在建设中或当前未使用的财产上。然而，根据 SEBI 指南，房地产投资信托基金至少应将 80% 的投资用于创收资产。

为什么选择这个选项？

当您选择部分拥有一套公寓时，您可以让您所爱的人在生日、庆祝活动等期间入住该物业。您的资产水平将决定您在这些住宿中度过的时间。费用与他人分摊，这比许多人自己承担一切要容易得多。

从本质上讲，您将为使用的内容付费，这可能在一年中只会发生几个月。当您太忙并且只能为大约两周的假期烦恼时，这会更有意义。

同样，当您在该房产上投资一份股份时，它将与其他人分享，并且你们每个人都有一份关于您所支付的财产的契约。这意味着您还需要承担他们的部分抵押贷款、保险和税款，这些总金额可能很小。

即使您在技术上并不完全拥有该财产，您仍然可以享受所有权带来的所有优势，例如在您需要时使用它并随着时间的推移赚取股权。查看更多关于股权的网页： https://corporatefinanceinstitute.com/resources/valuation/equity/.

这是一个很好的方式，可以让您踏上拥有度假屋的大门，而无需承担全部负担并让自己付出代价。这也是分散投资和分散风险的一种方式。由于您只负责一部分维护工作，因此您和其他相关人员可以更负担得起且更易于管理。

谁经营公司？

公司委任一名或多名董事负责代表股东向政府提交年度报告。董事或董事由开发商/开发商提供，他们还负责：

• 确保物业经理履行合同义务
• 确保租赁经理履行合同
• 向股东分享年度财务报告和其他披露信息
• 向盈利股东分配任何租金收入
• 如果根据门户规定在任何指定的锁定期后善意收到报价，则取消任何财产。

管理费是多少？

开发商通常相互决定，他们确保购买的每个部分房产在锁定期内的费用率非常低，最高可达 1%，直到可以出售。

谁可以投资此类房产？

任何拥有 NRO 账户的 NRI 或任何 Bharat 居民都可以在投资时使用有效的 KYC 文件进行投资。

税收影响是什么？

没有针对此财产类型的具体规定。根据现行所得税法规，从商业房地产收到的租金根据适用的税表作为其他来源的收入征税。用于购买房产的住房贷款属于所得税法第 24 条和第 80c 条规定的免税范围。 NRI 投资者可以根据与其当前居住国签署的避免双重征税协议 (DTAA) 获得利益。

一些投资门户网站在付款前对租金收入收取 10% 的 TDS。出售商业地产的利润属于资本收益。如果财产持有时间超过 24 个月，并且无论收益大小如何，都按 20% 的税率征税，则同样被认为是长期的。然后，如果房产在 24 个月前出售，收益将作为短期资本收益征税，并根据投资者的所得税表征税。

主要优势在于投资者将拥有以下优势：

• 提供固定的投资收益，通常为 7% – 15%，具体取决于市场周期和利率变动
• 帮助投资者以较低的成本购买昂贵的房产，并根据他们的持有量产生相应的回报
• 由专业人士管理，有助于获得更好的合规性和风险管理框架
• 协助投资者降低风险和责任，并将其投资组合分散到不同地区。
• 产生更高的资本价值，更顺利地退出和驾驭房地产市场的风暴。
• 通过选择他的房产带来信任、透明和控制。

有什么缺点吗？

与任何投资一样，您还应该权衡风险并确保您用辛苦赚来的钱做出正确的决定。这种安排很少能产生巨额利润，而且有时你可能会被骗。在某些情况下，您购买的房产具有相同的价值，尤其是当社区的设置与您的基本相同时。

此外，您可能会发现让其他人愿意签订此类协议非常具有挑战性。银行或贷款公司等其他机构也可能不会让您借入所需的全部金额。这是集体所有的抵押贷款，贷方可能不会与信用评分较差的人谈判。

对于房地产投资来说，首期付款和改造费用等初始成本可能相当高。在支出和解决基本问题方面，决策过程也很缓慢，因为每个人都对正在发生的事情有发言权。另一件事是，如果一个人决定出售他们的股份，这可能会成为一个复杂的过程，需要其他人的批准。房主协会的任何问题也可能非常棘手，因为这些组织通常会对房产施加一些限制。

这些安排中的骗局也很猖獗。有些人可能经历过部分所有权损失太大而不能忽视。还有就是不明人员的管理和采购，长此以往会带来很多头疼的问题。如果您在这些投资方面遇到了赤字，可能是时候打电话给律师，他可以帮助您收回资金并为所有发生的损失获得公正的赔偿。让可以立案的人站在你这边可以增加你在法庭上获胜的机会。

涉及的主要风险是什么？

该资产类型面临以下主要风险：

• 利率风险——当印度储备银行提高利率时，需求和消费受到影响，导致此类资产价格下跌，从而产生较低的投资回报率。
• 地缘政治风险——宏观经济紧张可能导致供应链中断，并可能导致成本上升，影响整体需求方。
• 信用风险——面临巨额债务的房产可能获得较差的信用评级或非投资级评级，这可能会降低价格。
• 政治风险——随着政府法规的变化和新执政党的开始，法规和政策框架方面可能存在不确定性，从而导致价格波动。
• 集中风险——资产在一个地域内分配，因此任何地方问题都会带来集中风险。

因此，由于投资者持有 SPV 的未上市股票，因此流动性较低，因此该资产类别更适合承担风险的投资者而不是规避风险的投资者。